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擇宅藍

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擇宅藍網誌│綠置居如意算盤

2015-5-18 12:59
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政府舊年在施政報告中宣布出售公屋的政策,並表明會用較居屋價低的售價出售,令到一眾公屋租戶同埋輪候公屋的申請人都密切關注。經過大約半年,終於有少量細節登場,首個「綠置居」的選址亦由房委會某個小組討論後低調曝光。

綠置居首個選址位於新蒲崗,前身是房委會的工廠大廈,現時正在興建單幢公屋,結果被徵召為綠置居作為出售用途。一如以往所說,出售公屋實在不是一個理想的做法,但房委會是次的選址,無疑是經過悉心考量。

這座位於新蒲崗的公屋,其實對面便是啟德發展區,加上本身已有不錯的巴士網絡,地皮的位置不算差。地盤其中一邊屬於休憩用地,而未來啟德也會設有體育館和中央公園等康樂設施之類。種種因素綜合起來,雖然其中一邊是多幢工業大廈,其位置也有一定的吸引力,對於首個項目往往要有一定的吸引力,這個項目合格有餘。

對於房委會來說,將這個公屋項目變身綠置居出售,也可算是百利而無一害。

地盤提供八百多個單位,規模在公屋項目中不算大,兼且也是單幢公屋,雖然位於與啟晴邨等新型公屋不算太遠,但將來的管理和維修等支出相信不會低,所以出售物業後將管理開支的負擔交由住客(即業主)負責,自然可以減輕丁點的開支。而且,由於供應量不多,一旦綠置居的效果真係不符預期,也可以像白居二和港人港地一樣,做完一次就算。

另外,政府4月底曾向立法會提交資料,表明每個公屋單位的售價已經由2010年落成的單位每個約31萬元,增加至2017至2019年約77萬和89萬元,升幅嚇親人,與其建成單位再要不斷出租,如果能夠出售單位取回成本之餘再獲得一點的利潤,自然是何樂而不為。

至於民間組織經常批評這個計劃根本沒有紓緩公屋輪候冊的壓力,因為根本沒有增加公屋的供應或流轉。其實政府就此方面的回應一直頗為牽強,例如認為情況是「一換一」,不會令公屋單位數量減少,反而可能會令騰空的單位增加等,一堆似是而非的解釋,只令人想到政府著急要推出政策,懶理一些真實存在的問題。

房委會的如意算盤能否打得響,還是言之尚早,因為政府明言今年內不會推出綠置居,而一切細節還有待落實。不過,綠表客是否值得放棄手上的公屋而去買居屋,就不妨開始考慮了。

綠置居的定價策略一直未有定案,政府只表明售價會較居屋便宜,即折扣率一定會超過居屋的30%水平。以地盤附近的譽.港灣為例,現時屋苑的呎價約是1.4萬元(實用面積計),如果打個六折,呎價都要8400元,以300呎計算,都要約250萬元,即使再打個八折,都要約200萬元。值得留意的是,由於折扣率較居屋更高,意味將來要賣樓的話,除非有綠表客接貨,否則隨時要繳付一百多萬元補地價才能出售。

另一個要留意的是屋苑的管理費。就像前面所說,該公屋是單幢式設計,管理開支不能像一般的大型屋邨有幾千戶一起分擔,自然會令管理費金額提高,所以將來一旦公布申請資格時,除了考慮心儀單位的售價,更要問清楚管理費水平,將管理費列為計算之內。

(原圖為《蘋果日報》圖片)

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分類:|發表於2015年5月18日 下午12:59

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