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擇宅藍

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香港大地產代理公司小經紀,路見不平,借網發聲!

擇宅藍網誌│二手樓入市基本功

2015-6-8 21:57
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今年樓市表現「熾熱」,個個新盤開售都大賣,二手又無論豪宅或者公屋都破頂,加上樓價升極都未爆煲,樓市好像很暢旺。不過,二手成交卻是由2010年每月接近一萬宗,大幅減少至近月在3000至5000宗的低位徘徊。

成交誠可貴,買樓更小心,除了上周提醒大家在搶細價樓上車時要留意的盲點,買二手樓也有多個容易忽略的細節。

交投量最緊要

樓市成交量已經少之又有,即使買樓是為了上車或者換樓用途,但始終要考慮一旦有需要套現的時候,或者新增家庭成員需要換樓,始終雙倍印花稅只有6個月的期限(一手樓花可以買時間,變相有較長的時間),如果難以將手上的單位脫手,對資金動用或者稅務開支方面都會有影響,所以屋苑的交投量(或者流通率)可算是十分重要的一環。

一個交投量較高的屋苑,對買家和業主都有好處,由於有較多成交,雙方都可以較易參考到同類單位的售價,在叫價或者還價都可以較有把握,容易達共識。如果交投量較低,除非出價相對便宜,否則未必容易獲得準買家(更多時候是促銷單位的地產經紀)留意,要賣樓未必咁容易。

校網

對於有子女的家長,或者買樓時已經在做十年規劃,為未來五部曲鋪路(結婚、生仔、找Nursery、搶幼稚園、爭小學學位)的準偉大父母來說,更是重要。在子女未出世已經要為小學頭痕,當然要小心考慮買樓的位置。

例如傳統上最受歡迎的41校網,位置除包括傳統的九龍塘豪宅區外,幾乎整個九龍城舊區亦是41校網的範圍,加上九龍城一帶重建項目眾多,要買樓要多花工夫不在話下。但必須要留意的是,41校網的南面以界限街為界,即使住在界限街的豪宅物業,對面便變了何文田為主的34校網,而九龍城更有部分半新樓,則是落入新蒲崗和橫頭磡等的43號校網,如果一個不留神入錯校網,就隨時惟有望門興嘆了。

連租約

另一個要留意的是,在盤源收緊和樓價偏高的情況下,部分業主會願意連租約賣樓,而且由於未必可以睇樓,叫價有機會略有優惠。不過,這種連租約的物業,潛藏的麻煩事不可小覷。

這類連租約的物業,雖然被告知租約到期的時間,但買家對於租約期滿時能否取回單位,其實並沒有十足把握。有不少的例子已顯示,如果遇上「租霸」或者較難纏的租戶,業主雖然仍可以收回單位,但隨時要再花一筆金錢聘請律師,或者要經土地審裁處和執達吏等才可以取回單位,費時失事之餘,亦隨時會令置業大計受到影響,所以必須多加留意。

此外,連租約的單位,也由於未能夠在買樓時知道單位的內部情況,買樓的風險較買交吉單位甚至遠期樓花都要高得多,因為單位質素可以十分參差,或需要支付大筆的維修費。

屋苑大維修時間

政府近年實行強制驗樓驗窗的政策,樓齡30年或以上的樓宇或會被抽中要強制驗樓,10年樓齡以上的物業則可能需要強制驗窗,加上一般屋苑都會相隔一定年數便進行大維修,這些資訊都應該在考慮買樓時,透過屋宇署的網頁或者地產經紀等渠道盡量取得,以便在買樓時同時準備一筆金錢以作維修或相關工程時使用。

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分類:|發表於2015年6月8日 下午9:57

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