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擇宅藍

-地產講呢D

香港大地產代理公司小經紀,路見不平,借網發聲!

擇宅藍網誌│舊樓重建 難過登天

2015-7-13 18:26
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香港樓宇老化的問題愈來愈嚴重,樓齡50年以上的樓宇,由2010年約4000幢,增至今年已有大約5900幢,並會以每年增加約580幢的速度遞增,可以想像到重建或者維修工程的需求,會是多麼的大。過往舊樓重建是其中一個主要的出路,但這幾年變得十分困難,令一些居住在殘破舊樓的居民,難以改善生活環境。

近年市建局推出需求主導計劃和促進者計劃,希望幫助小業主遷離舊樓,改善生活環境,但市建局在社會責任之上,財政考慮的重視程度大增,令到幾乎蝕硬的需求主導計劃,門檻大大提高。市建局上周公布開展第四輪需求主導計劃的申請程序,但地盤面積和業權收集的門檻都大提高,不少地區人士對計劃幾乎已進入半放棄狀態,因為門檻高到難以符合要求。

以往舊樓重建計劃在私人地產商眼中是十分吃香的市場,但近年已經少之又少,從強制拍賣的申請數量已可見一斑,近幾年申請量不斷減少,到今年上半年只有約五宗申請。

私人市場難推展舊樓重建,並非奇怪,首先,絕大部分利潤高的舊樓項目,都已經獲地產商併購甚至重建,剩餘的不少是地盤面積小,地積比率增加幅度不多,或者業權情況複雜到暈的項目。過往這類項目還會有少量收購舊樓的公司有興趣,但由於樓價高企,又難言樓價升勢可以持續,隨時收購中途已要蝕錢,而政府的辣招亦令併購時的成本增加,使私人收購難上加難。

至於近年法庭對不少舊區地契上「房屋」一字的定義作出的裁決,又令不少舊樓若要重建的話,隨時要支付大筆補地價,這類舊樓地產商自然會避之則吉。

私人併購對舊樓重建的速度減慢,舊樓業主當然會希望參與市建局的需求主導計劃,但市建局的門檻提高,又令他們的希望落空,改善生活的機會大減。

舊樓環境不斷變壞,滲水、冧石屎等問題並不罕見,而這類舊樓往往沒有電梯,業主們也由當年的年輕力壯到現時成為銀髮一族,有些行動不便的業主,甚至落街兜個圈也難以做到,但要能夠遷離這種環境的可能性,卻不斷減低。同時舊樓維修和強制驗樓等要求,又正在不斷提高,多方夾擊下,這類無法重建又未必能夠維修的舊樓,隨時成為社區中隱藏的計時炸彈,政府必須小心留意和及早處理。

至於坊間一些買舊樓搏收購的想法,若要實行的話,也應更小心衡量,因為購入後未必能夠搏到地產商收購之餘,涉及的維修支出和需要處理的驗樓的問題,隨時是超乎想像。

(now新聞截圖)

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分類:|發表於2015年7月13日 下午6:26

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