員工質疑亞視管理層刻意拖糧 迫走葉家寶│甘樂宜

擇宅藍

-地產講呢D

香港大地產代理公司小經紀,路見不平,借網發聲!

擇宅藍網誌│居屋散貨潮

2015-12-7 23:11
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官方樓價數據,上星期終於見頂掉頭回落,令一眾樓市大淡友加多幾錢肉緊,高呼樓價一定會大跌的論調。政府一方面叫人小心樓價前景和負擔能力,同一時間又加緊將一眾資助房屋項目全部推出來。

現時香港的資助房屋計劃,由幾年前只有居屋貨尾,變成有新居屋計劃、白居二計劃、房協的出售資助房屋計劃、房委會專攻公屋住戶的綠置居計劃,以及近幾個星期愈鬧愈多枝節的市建局「煥然壹居」資助房屋項目。

這批計劃牽涉約七千個買樓的機會,但奇怪的是,房委會、房協和市建局,卻不約而同地在未來3個多月的時間,開始當中絕大部分項目的申請,其中煥然壹居最快今年底明年初開始接受申請,房委會2個居屋屋苑和房協的「綠怡雅苑」,則會在兩三個月後接受申請。

究竟點解幾千個單位,要急於未來幾個月推出市場呢?最例牌的答案,當然是回應市民的置業需求。舊年的大嶼山天利苑小型居屋項目,以至今年初的首批新居屋樓花,都遇上大量的申請者,所以一眾籌備中的資助房屋計劃,大家預期反應都會十分理想。

不過,從過去幾十年的市場轉變可以看到,一旦樓市轉跌,市民的置業需求便會明顯轉變,即使供應如何地少,但大家一驚樓價跌,便寧願將錢放在身邊,也不願將錢投資在預計「跌硬」的樓市中。現時既然市場關注樓價會否下跌,政府和市建局愈早賣出單位,相應之下潛在買家會較稍後時間多,而且,由於這些項目的建築成本已定,而出售時定價則要參考市價,也意味愈遲賣,樓價便越平,市建局和政府的利潤越少,甚至要蝕錢。

對於政府來說,這亦算是住宅市場吸納能力的一個測試,在這個時間將數千個資助房屋單位推出來,亦可以看看公眾在目前市況下,有多少人願意買樓,而幾個屋苑分布在不同區域,亦可以看到不同地區的受歡迎程度。一旦樓價真的持續回落,政府未來在推出其他房屋項目時,能夠加以調整,減低居屋賣唔曬的機會。

面對幾千個單位任你揀,有興趣申請的人士,又有何因素需要考慮?

交通和環境方面,煥然壹居雖然是位於啟德,而家現時所看景觀不俗,但需要留意的是,屋苑隔離將有另一個居屋項目,以及幾以十個地盤,意味該區未來十年以至隨時幾十年,都仍然是一個大型工地,所以環境未必能夠馬上像政府藍圖中所說的優美和「聰明」。而煥然壹居雖然接近未來的沙中線啟德站,但沙中線這個大型地盤,究竟幾時完工,都仍有一定的未知數,所以若因其交通配套而買樓的話,就要留意。

相反地,新居屋之一的天水圍屏欣苑,雖然位置較偏遠,但這個屋苑基本上是位於天水圍站隔離,以西鐵來往中環,所花的時間隨時不會多於住在啟德或者沙田區。

另一個值得留意的,就是管理費開支,始終買樓只是一個「入場費」,將來的管理費,隨時會是千千聲計算,所以若各屋苑公布管理費水平後,必須小心衡量再決定。一般而言,較大型的屋苑,由於較多住戶分擔,所以管理費可以較低,相信屏欣苑和提供約1000個單位的綠怡雅苑較有優勢。

(原圖為now新聞截圖)

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分類:|發表於2015年12月7日 下午11:11

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