夏瑋騏網誌│彭定康的預言

擇宅藍

-地產講呢D

香港大地產代理公司小經紀,路見不平,借網發聲!

擇宅藍網誌│低價賣地的啟示

2014-3-29 09:00
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本港樓價高踞不下,雖然天天坊間都傳樓價下跌,也屢有低市價和蝕讓個案,但始終「沉默的佔大多數」,不少業主叫價不減,即使減價,亦只是由「理想走回現實」。不過,土地市場卻風聲鶴唳,近月不時傳出負面消息,一時流標,一時又以超低價批地,部分街坊認為樓價會跌,其實又未必如此。

首先,地產商的投標價,往往是根據各自對三至五年後(即地盤變成樓盤可出售時)的樓價估算,加上發水可得的「油水」後,扣除建築成本、利息和相關開支等計出來的一個數值。

除了前述的硬指標外,視乎每一個地盤,地產商還會因為不同的因素再作估量,例如用地享有海景和優質校網,可能可讓地產商略為提高出價,但若地皮可建的單位類型區內未來有大量同類供應,或者政府有計劃對樓市有進一步的調控等,則會令地產商進一步調低出價。

在此而言,地價愈低,看似未來樓價也可望愈低,但實際上,由於建築成本每年以一成或以上的幅度增長,抵銷了地價下跌的因素,令地產商若要取得一定的利潤,新盤樓價仍會在現時相若的水平徘徊。

此外,招標也算是地產商和政府的一場心理戰。政府永遠不告訴市場底價或參考價如何,在揭標後也只會告訴市場中標者的出價,一方面是市場一般的做法,另一方面也是避免讓市場知道第二高價的出價水平與中標者的相差距離,以免市場看穿是否入標者對用地價值看法一致,還是只是中標者「情人眼裏出西施」,硬要超高價奪得美人歸。

地產商出價時也會考慮,若市場氣氛不好,自然不會以進取價投地,尤其對於一些已投得相當土儲的財團,既已鎖定相當資金作其他土地的發展,也難預計在此市況下樓盤銷售或減慢,令資金回籠期拉長,故遇到一些較雞肋或不太多區內發展經驗的地皮,即使參與也只會以較低價入標,試試市場的底線。因此,近期不少新界區的地皮,造價不斷創新低,甚至流標告終。

所以大家與其看著地價下調而指望樓價回軟,倒不如留意外圍的經濟和利率走勢,若外圍環境波動令本港也受影響,無論一手或二手市場,都可能即時有反應,屆時才是正式「執平貨」的時代。

〔地產講呢D 作者:擇宅藍 2014年3月29日〕

 

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分類:|發表於2014年3月29日 上午9:00

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