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【財會審高鐵】高鐵石崗車廠上蓋竟無物業發展 「盲搶地」政府何以對幾百億視而不見?│廣雅仁

2016-3-9 18:00
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立法會財委會後日(11日)將繼續開會審議廣深港高鐵香港段196億元超支的追加撥款申請,上一次會議已經要追溯至二月底。因為三月有全國兩會會期以及月底的復活節假期,根據立法會日程,本月可以預留召開會議的日期不多。但在月初,立法會秘書處就將11日、12及18日三日加入本月的財委會日程,隨後或再繼續追加19日的會議,令三月審議高鐵撥款的會期增加到四日。

財會在如此緊迫的時間內都著意要加開四日會,可見政府為通過撥款可謂實在無所不用其極。而因為二月底「高鐵死線」已過,財會會期增加,同時亦意味著離「剪布」不遠,只不過政府對不少存有爭議的問題仍未有適當解釋,包括有質疑認為高鐵有軍事用途,石崗車廠或直接接駁至鄰近的石崗軍營。

雖然政府不斷強調廣深港高鐵為民用鐵路,石崗車廠與軍營沒有關係,但仍然難釋除坊間疑慮,有團體更通過航拍片段,指出車廠與軍營距離極近,車廠更有一處開口似是指向軍營。事實上,議員及社會對石崗車廠發展的疑慮絕對有原因。

車廠上蓋未發展物業 超支成本難覆蓋

首先,在地鐵站或車廠上蓋發展物業以補貼鐵路建築成本,已經成為港鐵(包括前身地鐵和九廣鐵路) 一貫的發展模式,例子如東鐵何東樓車廠上蓋的駿景園、柴灣車廠的杏花邨以及九龍灣車廠上蓋的德福花園等。

政府亦會在政策上支持,將鐵路沿線上蓋的物業發展權批予港鐵。但在高鐵工程一再超支的情況下,港鐵並沒有沿用「成功經驗」在石崗車廠上蓋興建物業。早在2009年,當時立法會仍在審議高鐵撥款的階段,運房局副局長邱誠武與一眾傳媒飯聚時,亦承認政府沒有計劃在石崗車廠上蓋或附近開發土地興建房屋。

政府規劃不周「盲搶地」 軍營疑慮未消除

時至今日,一向將土地問題看得很重的梁振英政府,寧願被套上「盲搶地」的惡名也要堅持發展郊野公園。而在梁班子內的政務司司長林鄭月娥,在四年前年仍然任曾蔭權政府的發展局局長時,更公開宣稱政府在2009開始,就積極研究從不同渠道增加土地供應,而鄰近石崗的錦上路及八鄉車廠上蓋,都有發展私人物業,但為何兩任政府在土地規劃中,都沒有考慮過經濟效益甚佳的石崗車廠上蓋?

最大的可能性,或是因石崗車廠與石崗軍營的機場跑道距離較近,為遷就飛機升降及基於航道安全考慮,故鄰近的石崗車廠上蓋及附近地段皆不便發展物業。

若基於這個原因,當年政府在車廠選址的時候,是否應該尋找一個離軍營距離較遠,又可以在車廠上蓋發展物業的地點,如此一來,物業發展的收益既可以幫補高鐵興建造價,亦可以解決部分土地供應問題,這樣一箭雙雕豈不是妙?但運房局在2009年的解釋是,經過衡量多個選址方案後,最終確定在現今的地點發展車廠將對附近居民影響最少。當然,政府的解釋是否被公眾接受,就有待商榷。

物業收益超四百億

雖然石崗車廠上蓋已不會發展物業的選址,而政府亦會繼續尋找「合適」土地,增加房屋供應,但如果石崗軍營的考慮不存在,在石崗車廠上蓋發展物業又可以帶來多少經濟得益呢?

根據運房局2009年九月向立法會交通事務委員會,提交的關於高鐵香港段緊急救援站和列車停放處(車廠)選址的資料顯示,車廠需要約27公頃(即約290.63萬平方呎)的佔地面積。若用該面積的土地來發展物業,以鄉郊一般最高的地積比率3倍計算,則可以發展約871.88萬平方呎樓面,以樓面呎價即每平方呎5,000元計算,該物業估值最高約可達435.9億元。如果以發展密度較低的1倍地積比率計算,則可以發展約290.62萬平方呎樓面,若每平方呎叫價3,000元,物業最低估值亦有87.2億元。

(撰文:廣雅仁)(圖片來源:立法會文件)

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分類:|發表於2016年3月9日 下午6:00

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