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擇宅藍

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擇宅藍網誌│放飛機

2016-4-11 18:03
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啟德由舊機場變成一個集住宅、商業、旅行和聰明城市概念於一身的新區,可惜首個用來銷售的資助房屋項目,在樓市淡靜的情況下無奈銷情慘淡,市建局煥然壹居上星期突然開始揀樓,結果大角咀揀樓場地成為過去一個禮拜放飛機最密的地方,每日揀樓都有超過七成買家縮沙,可能係開埠以來放飛機情況最勁的地方。

雖然煥然壹居每日只有十多個單位售出,不過行內人基本上並不會太擔心,因為整個屋苑賣完也只有338個單位,即使每日只賣10個單位,始終有成萬人申請,相信要在1至2個月內賣完所有單位不難。今次放飛機情況,對於未來資助房屋政策以至整體樓市的影響,可略看到一二。

市建局今次是第一次推出資助房屋,雖然口號式說支持政府增加房屋供應的大方向,但身體卻很誠實,管理層和一眾董事三番四次出來說這類資助房屋未來未必再需要,而推出過程亦一波三折,明示暗示政府這個計劃「可一不可再」。這次銷情滑鐵盧,也順理成章地成為政府未來要求市建局再推出同類項目的時候,一個重要的考慮因素,亦相信市建局會以此作為向政府說不的理據。

煥然壹居座落在啟德區,未來發展前景一片光明,前臨豪宅區、旁靠沙中線車站,體育城等配套指日可待,可算是難得一見的市區資助房屋項目,而且入息和資產限額較居屋和白居二高,部分入門級的中產人士亦可以參與,而且樓花期只有約3個月時間,屬於超短樓花項目,但都不能吸引申請人到場揀樓,可反映中小型住宅市場的困局。

無論樓盤質素有多高,或者單位售價是否吸引,但對買上車盤和中小型單位的用家來說,即使只有一個月樓花期,但簽臨約時幾乎已肯定坐艇,就算是用家,也會猶豫。此外,部分上車屋苑的樓價近半年間已由最高峰下跌約一成半,也有不少屋苑經常出現一年新低、兩年新低的成交,樓價現時跌至2014年的水平,但不少市民都憧憬樓價會進一步下跌,「樓價跌5成先買!」亦是近日在不少朋友口中聽到的聲音。現時實在難以估計樓價會否跌5成,但這種心態可以證明一眾上車客的觀望情緒,短期內難以扭轉大部分人士「睇定D」的想法。

煥然壹居的銷情不理想,相信市建局的定價決定有關。市建局決定沿用居屋的做法,售價永不更改,只會以折扣率去調節樓價,結果不少申請人批評市建局不下調售價,折扣率的釐定亦不是每個申請者理解,都阻礙他們出席揀樓或者入市的決定。而這個情況也令人憂慮今年尚有幾個資助房屋項目推出市場,尤其已接受申請的居屋和綠怡雅苑,申請反應不及對上一批居屋,而政府亦表明會繼續用同一種做法,雖然有幾萬人申請居屋,但可出售的單位數目有近4000個,若銷售速度與煥然壹居相近,幾乎可以肯定這批居屋單位不可能售罄。

政府一直說希望增加房屋供應,幫助市民置業,但同時又在定價等問題上「死牛一便頸」,結果這種堅持,隨時令到政府手上存貨無法成為上車客的安樂窩,更迫一些勇敢上車的人士坐上潛水艇。

為免放飛機成為新常態,同時幫助市民置業,政府應該積極考慮檢討現有的資助房屋定價方法,例如在揀樓前一至兩個月再以最新的市況釐定一次售價,並重新公開讓有興趣的人士決定是否申請,但這批二輪申請的人士,揀樓次序或會比首輪申請的人士較遲才可揀樓,希望可以做到揀樓時的售價貼近市況的同時,亦減低調整售價可能造成的不公平情況。

(原圖為蘋果日報圖片)

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分類:|發表於2016年4月11日 下午6:03

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