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送給港人的辣招|擇宅藍網誌

2016-11-7 23:35
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政府上星期五下午,突然宣布推出新的需求管理措施,在新招推出之後,所以住宅樓宇的成交,只要買家在之前是要交雙倍印花稅DSD的話,稅金突然再加碼,稅率全部提高到15%,政府講明是打擊本地投資者,因為他們買樓的成交個案增長在這幾個月最明顯。

2010至2012年,政府已經先後三招推出稅務措施,為的就是透過打擊樓市需求,令到樓價走勢「較為健康」,世事豈能盡如人意,樓價升極都未見頂峰,就算2015年樓價在年底至今年初輕微回落,樓價又再升升升。

政府今次出的招,美其名是打擊需求,但事態的發展,可能有以下幾個方向。

內地客買樓不受影響

多位高官今次都講明,境外買樓的需求並不多,而這次的新招之中,雖然雙倍印花稅對內地客適用,所以他們所繳的稅也會增加。可是,在今年初不少內地客蝕住幾百萬都要賣樓的現象可以看到,不少內地資金對賺大錢的意欲不算強,反而香港樓更似是他們的資金避風港,所以幾%的稅,相信不會太影響他們的買樓意欲。

投資出路轉移
今次出招,表面上是打擊持有本港永久居民身份的投資者,而政府最希望見到的,就是這類投資者買住宅的數量減少,但問題是,這類投資需求未必可以即時退卻。可以預見的是,近幾個月較旺的寫字樓物業,相信會是投資者的新出路,而一些資金實力較弱的小型投資者,銀碼較細小型工業樓宇翻新和劏細後拆售的單位,和供應一直不足的停車位,租務回報有保證,好可能會成為新一輪投資者搶住購買的資產。

換樓客最無辜
和DSD措施一樣,政府會讓一些用先買後賣方式換樓的本港永久居民,在售出原來住宅單位之後,申請退回多付的印花稅。這個做法似乎不影響想換樓的人,但其實反而他們成為這次出招的犧性品。

例如一個原本想買一個售價1,000萬元單位的換樓客,除首期、律師費和佣金之外,原本要俾大約60萬元的DSD,再在未來賣出原本所住的單位之後,可以申請取回多付的DSD款項。政府總是說,他們最終可以取回多付的稅,所以無影響,但他們其實在一開始便要支付15%的DSD,再在日後取回,即是要先付150萬元,即是要額外多支付90萬,這個金額對一些因為居住問題而要換樓的人士,未必容易做到,結果可能就是打消換樓的計劃,業界常叫的「換樓鏈」,便會斷鏈了。

再者,香港市民一直話買樓難、上樓難,但這類的稅務措施,只會短暫遏抑小部分或者在短時間之內減少樓市成交,反而放盤減少,樓價更難跌。若未來本港樓價跌,很多能受到其他因素影響的比重更大,諸如美國大選結果、美國加息速度加快,或者香港的政治局勢之類的因素令到本港和環球投資者對香港國際城市的地位失去信心。

(圖片來源:蘋果日報)

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分類:|發表於2016年11月7日 下午11:35

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