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姚啟榮

-悉尼 Online

曾經任職中學校長,現居澳洲悉尼。做牛做馬之餘,嘗試享受人生,吃喝玩樂。

新州樓市新招|姚啟榮網誌

2017-6-5 23:23
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正當大家以為悉尼樓市飈升到了一個危險的水平,開始有些慢慢冷卻跡象的時候,新南威爾士州政府日前突然宣佈數項從7月1日實施的樓宇買賣新措施,好像與樓市降溫的方向背道而馳。最重的其中一項是首次置業人士購買65萬或以下的樓宇,可以免費繳付印花稅。80萬或以下的,也可以按比例寬減。首置的人士最多可減免約3萬4千澳元。這個減稅令州政府約少收了每年約12億澳元,看起來數字可真不少。當然首置人士是最大得益者,沒有什麼好投訴。現時悉尼樓宇的中位數是70萬。這個措施,明顯衝着這個中位數而來。如果你購買65萬澳元的樓宇單位,可節省25012.6澳元。原本購買新樓已經有1萬元優惠。即是說,首次置業的你,可以共節省約3萬5千澳元。

聰明的投資人士,自然立刻會計算一下。即使原本沒有什麼計劃的人,希望得到如此優惠,也好像要重新認真想一想。首置優惠不限年齡,也只有銀行有權決定你的信貸能力和財政狀況。不用說以前聽聞父母用孩子的名字購買物業,取得首置的優惠,也是很正常的事情。州政府說明這是解決年輕人上車的良方妙策,正好為大家重新積極投入樓市做一個藉口。如果不趁現在入市,到了政策收緊,優惠取消後,大家再沒有什麼興緻了。

州長也趁機告訴大家,她的良方是得到前任澳洲聯邦儲備局主席格倫·史蒂文斯(Glenn Stevens)的首肯啊!換言之,有財經權威的推薦,你不動心是你笨。所以很多原本打算在六月拍賣的物業,得到如此機會,就做個順水推舟,把拍賣日期延至七月一日或以後。看來大家可以在新措施生效前,仔細考慮。究竟格倫·史蒂文斯的說法是否恰當?說話的背景如何?其實不重要。重要的是史蒂文斯覺得近年非投資者太少入市,覺得要用措施鼓勵一下。聯儲局的數據不是信口胡謅,難怪變成了鼓勵買家入市的工具了。

65萬澳元可以做什麼?在悉尼市中心可以買到一個二手的工作室單位,近郊的地區可以購到一間一房單位。可是在西澳距離首府珀斯15公里,可以買到一個3房的單位。不過找工作的機會,悉尼始終比其他大城市好。找到穩定的工作,購買一個一房單位,就可以放心住下來。到了建立了家庭,工作室或一房單位就不夠用了。所以由一房到兩房,由兩房到小屋,由小屋再遷往大宅,最後又變回小屋或兩房單位,就是澳洲一個家庭的變化縮影。澳洲喜歡孩子的年輕夫婦,兩至三個孩子是常見的事。根據數據,平均一個家庭,有2.6個孩子。預期這個趨勢也會持續下去,直到2036年。

州政府既然鼓勵首置,另一方面又提高境外投資者的印花稅到百分之8,再加上百分之2的地稅,說是令本地人有機會置業。所謂境外投資者,許多報告都指出是來自我們偉大的祖國。不過境外投資者有多少是那些擁有澳洲永久居民身分的中國大陸人士,不得而知。許多擁有永久居留權的中國人,不宣誓入藉澳洲,因為中國不承認雙重國籍。沒有了中國籍,等於損失了什麼,我們也不曉得。或許這裡面有些計算,有些複雜的關係,教人摸不著頭腦。我只知道離開故鄉,流落異鄉,背後定有許多不為人知的故事。

這些來自境外的資金,有沒有影響悉尼的樓市,有不同的說法。有些學者認為中國大陸的投資者,多選擇華人聚居的地方,因為那裡有他們熟悉的語言、文化和生活習慣,其實並不影響整體樓市。不過這個學者加上一句,把資金轉移到悉尼,想的是逃避不穩定的環境。果然說得很婉轉。但看許多華人聚居的社區,樓房越蓋越高,房價越來越貴,當然首置人士買不起。有趣的是,這些地區的樓宇發展商,有許多原來都是來自中國大陸。這個學者認為,與其指責外資湧入,令樓宇價格上升,不如說他們建造房屋,激活了樓市,刺激了經濟,令更多人可以置業。

當然凡事有正有反,沒有一面倒。法例沒有限制投資物業的數量,投資者也不乏有錢的本地年輕族群。既然投資可以用來減少付稅,也不是什麼不道德,所以有些人沒有自己的固定居所,卻有出租的單位。經過州政府連番動作,會否把悉尼樓市泡沫再往上推,目前仍言之尚早。前數天有篇報導說澳洲的經濟上升的趨勢,連續了26年,恐怕要再創新紀錄,所以大家還是那麼樂觀。如今世局紛擾,爭議不斷,但願到來居住的人珍惜眼前一切,好好生活,反而是實際不過了。

(圖片來源:新南威爾士州政府)

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分類:|發表於2017年6月5日 下午11:23

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