棄母|常月明網誌

劉山青

76年港大理科生,民運人士,曾在國內因支持民主而坐牢十載。退休後的生活,花1分鐘就可以說完,並非懶人包:每周有半天與老友打乒乓球,半天玩滑浪風帆。其他時間到友人的辦公室上網寫網誌,周而復始,假期與我無關。

短期租約(直接批出)利益輸送|劉山青網誌

2017-9-16 22:18
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短期租大部份是經招標,其租約訂為1至3年。叧一小分支 ─ 「私人花園 ,直接租出的」,但其原意應為「不涉一般的商業利益」,只有一方對土地有興趣,(例如作公用事業公司的施工區等等)(註5),其期限約為「由數個月至三年不等(註5.1)。」地政將它批給私人作花園(不得有建築物),當然出事啦!

香港特別行政區的總土地面積為110397公頃,其中67%主要為郊野公園、私人發展、公共機構和基礎建設用地。餘下的33%,除已撥予其他政府部門的土地外,則由地政總署管理(註1)。

至今,地政總署以短期租約批出了大約5300幅土地,總面積為2450公頃,約為其管理的7%(註3),一個不少的數目。

訂立短期租約的目的,大致如下:
(a)免土地遭不合法佔用;
(b)為政府帶來收入;及
(c)確立可以容易執行、公平而且符合成本效益的臨時租地制度。(註2)

短期租約在《土地 ( 雜項條文 ) 條例》沒有論述,但在它《新界土地契約(續期)條例》和《地租(評估及徵收)條例》提及,基本上為:「『短期租約』(short term tenancy)指批給年期明訂為不超過7年的租契下的權益(註8)。」

當初短期租約的制訂大概是為了處理寮屋及持牌構築物的管理(註6),以取代租用官地牌照或政府土地牌照(註7)」。

地政總署表示:「對短期租收市值租金,『估價機制經廉政公署審核,不可能由個別地政總署人員隨意決定租金水平』。」這是搵笨,因為:「短期租約標準收費率由每年每平方米 68.8 元至 771.1 元不等」((註4),在土地移交前,還要為其加固斜坡(註4.1)。

在2007年的九肚紅橋里的一個例子中, 前短期租約的1 490 平方米,契約為「私人花園用途,而且除分界牆和圍欄外,有關用地不得築起搭建物。」但它被用作「鳥籠的有蓋開敞式車房、一間狗屋及一個貯物庫」,被投訴後還變本加厲。

大細超

其實除了這班超級富豪之外,很多村屋屋主也申請屋前後官地作花園之用的,當中一個例子就是陳偉業(註10),他說自己申請了十年都無聲氣。其實很簡單,政府若開了這一缺口,後果不堪設想,屆時僭建屋等等將完全失控。

後記

超級富豪獨享的權利,明顯地不符合短期租約的目的三之公平原則;也不符「只有一方對土地有興趣」原則,若此,地政署為什麼不開放給其他村屋;也不符合「花圃」原則,因為它一般不會批準上蓋加建築物。

這班超級富豪敢在「不超過7年的租契」的地上大興土木,一定有恃無恐。當中利益輸送,不言而喻。政府需要公開這些年來簽下的類似租約,及向立法會解釋,當中有否違反租契的地方。

備註

註1
2007 年10 月23 日
討 論 文 件
立 法 會
發 展 事 務 委 員 會
與 短 期 租 約 有 關 的
土 地 行 政 及 建 築 物 管 制 事 宜

短期租約的政策及程序

2.香港特別行政區的總土地面積為110397公頃,其中73741公頃(67%)主要為郊野公園、私人發展、公共機構和基礎建設用地。至於餘下的36,656公頃(33%),除已撥予其他政府部門的土地外,則由地政總署管理。

註2

地政總署就政府以短期租約形式批撥南區用地的安排的回應 地政總署的職責是有效管理香港的土地資源。在未有長遠用途的土地或在短期內不會發展的空置政府土地,地政總署會善用資源,包括以短期租約的方式,批出土地作臨時用途。訂立短期租約的目的,大致如下: (a)確保土地作有效益的臨時用途,以免土地遭不合法佔用,或引起環境/衛生問題,從而減省當局在處理這些問題方面的開支; (b)善用閑置的資源,為政府帶來收入;及 (c)確立可以容易執行、公平而且符合成本效益的臨時租地制度。 現時,短期租約主要透過直接批地或公開招標訂立。直接批地而訂立的短期租約,這類土地用途包括公共工程或公用事業機構所需的施工土地,以及獲相關政策局在政策上給予支持而用作社區、團體或非牟利用途的用地。直接批出的短期租約的固定租期由數個月至三年不等,其後可定期續約。地政總署並會適時審閱相關的短期租約,包括諮詢相關政策局以確定持續給予政策支持。此外,地政總署並會透過各區民政事務處及社會福利署發放空置政府土地的資料,截至2011年12月底,港島西及南區地政處(“地政處”)在港島南區約有49幅的空置政府土地,可供社區或非牟利用途團體作不同的社區(包括綠化)用地申請。有關的列表會每三個月更新一次,並存放在南區民政事務處及有關的分區社會福利事務處,供社區人仕參考及進一步查詢。

註3
立法會 ─ 2017 年 6 月 28 日
http://www.legco.gov.hk/yr16-17/chinese/counmtg/hansard/cm20170628-translate-c.pdf

以短期租約方式出租及以臨時政府撥地方式批出的政府土地
19. 姚松炎議員:主席,政府可否告知本會:
(一) 現時有多少幅政府土地以短期租約方式出租及其總面積(並按區議會分區列出分項數字);及
(二) 面積不少於 1 公頃而現時(i)以臨時政府撥地方式批予各決策局及政府部門或 (ii)以短期租約方式出租的土地的具體位置(在地圖上標明)及面積(以表列出)?

發展局局長:主席,就質詢的兩部分,我現答覆如下:
(一) 現時批出的短期租約數目及所涉土地面積,按地政處分區表列如下:

註 :
* 當中包括批租予香港機場管理局約 1 640 公頃的土地,以供進行三跑道系統的土地平整和相關工程。

註4
第 3 章
香港審計署
二零一七年四月三日
寮屋及持牌構築物的管理
http://www.aud.gov.hk/pdf_ca/c68ch03.pdf

3.23 雖然政府自 1970 年代中期起已推行政策,將非住用政府土地牌照轉為短期租約,但截至 2016 年 3 月,仍有 4 733 個非住用政府土地牌照未被轉為短期租約。根據地政總署的指示,若干類別的非住用政府土地牌照 (如農地及相關構築物、遊樂場及汽艇服務亭) 無須轉為短期租約。然而,在上述 4 733 個非住用政府土地牌照之中,有多少個適宜轉為短期租約,地政總署並沒有備存相關資料。
就此,審計署留意到,非住用持牌構築物的牌照費遠低於短期租約的標準收費率。舉例而言,截至 2017 年 1 月: 短期租約標準收費率由每年每平方米 68.8 元至 771.1 元不等;及 (b) 《土地 (雜項條文) 條例》所訂相關牌照費僅為每年每平方米 0.1 元至 0.3 元不等
註4.1
審計報告

4.2 鑑於短期租約的租戶不願維修短期租約土地範圍內或附近的斜坡,土木工程拓展署轄下的土力工程處 (註 16) 在二零零零年二月發出以下指引 (現仍生效):
(a) 地政總署把短期租約土地批予租戶前,應先確保影響有關土地的人造斜坡符合當前的安全標準;
(b) 就新提出的短期租約建議,土力工程處會察看有關土地範圍內或附近是否有人造斜坡;
(c) 如影響擬議短期租約土地的人造斜坡不符合當前的安全標準或穩定性未明,土力工程處會反對有關建議,除非該處認為斜坡不會對短期租約土地構成重大的山泥傾瀉威脅;及
(d) 假如建議的短期租約涉及大型建設,土力工程處或會贊成批出短期租約,條件是,在土地移交租戶前,必須為所有斜坡進行研究及維修。有關的研究和所需的斜坡維修工程,應由地政總署或租戶負責。

註5

短期租約資料
2007 年 10 月 23 日
討論文件
立法會
發展事務委員會
與短期租約有關的土地行政及建築物管制事宜
CB(1)84/07-08(06)

4.短期租約主要是通過公開招標方式批出(例如作收費公眾停車場、苗圃、倉庫用途等等)。不過,在某些情況下,如果土地不涉一般的商業利益,並只有一方對土地有興趣,短期租約便會直接批出(例如作公用事業公司的施工區等等)。如一些非法佔用政府土地沒有違反政府政策及不構成滋擾,地政總署可能會通過向佔用人發出短期租約,把佔用情況納入規範,因為這是解決非法佔用政府土地問題的其中一個務實方法,也無需當局動用大量人手巡查,以防止有關土地再出現非法佔用的情況

註5.1
地政總署就政府以短期租約形式批撥南區用地的安排的回應
http://www.districtcouncils.gov.hk/south/doc/2012_2015/common/committee_meetings_doc/DDEC/140/DDEC_2012_15_TC_Annex_2.pdf

地政總署的職責是有效管理香港的土地資源。在未有長遠用途的土地或在短期內不會發展的空置政府土地,地政總署會善用資源,包括以短期租約的方式,批出土地作臨時用途。訂立短期租約的目的,大致如下: (a)確保土地作有效益的臨時用途,以免土地遭不合法佔用,或引起環境/衛生問題,從而減省當局在處理這些問題方面的開支; (b)善用閑置的資源,為政府帶來收入;及 (c)確立可以容易執行、公平而且符合成本效益的臨時租地制度。 現時,短期租約主要透過直接批地或公開招標訂立。直接批地而訂立的短期租約,這類土地用途包括公共工程或公用事業機構所需的施工土地,以及獲相關政策局在政策上給予支持而用作社區、團體或非牟利用途的用地。直接批出的短期租約的固定租期由數個月至三年不等,其後可定期續約。

註6

2017 年 4 月 25 日
立法會發展事務委員會
為受政府發展清拆行動影響的業務經營者而設的特惠津貼

http://www.legco.gov.hk/yr16-17/chinese/panels/dev/papers/devcb1-801-1-c.pdf

(b) 在緊接清拆前登記的日期前,獲地政總署發出的短期土地文書(即豁免書、修訂租賃許可證、批准書 )核准佔用私人農地經營最少達十年,而且沒有違反有關短期土地文書條件的業務運作;以及在緊接清拆前登記的日期前,以距離首次批出日期最少達十年的短期租約佔用政府土地,而且沒有違反短期租約條件的業務運作 (按簡易招標程序1出租的土地除外)

另外,一些位於私人農地上運作,而涉及一九八二年後發出的豁免書、修訂租賃許可證或批准書獲准存在的構築物的業務;或有一些位於政府在一九八二年後直接批出的短期租約上運作,而有關租約多年來每三個月續期一次的業務,當有關私人地段需要收回時,地政總署將需要終止有關私人地段的豁免書、修訂租賃許可證或批准書。同樣,有關政府土地上的短期租約也會終止及不予續期。當局不會發放法定補償或特惠津貼。

註7
第 3 章
香港審計署
二零一七年四月三日
寮屋及持牌構築物的管理
http://www.aud.gov.hk/pdf_ca/c68ch03.pdf

3.18 地政總署表示:(a) 1972 年《土地 (雜項條文) 條例》訂立的牌照費,是按當時的租用官地牌照費用而訂立,而該等費用是由先前的《簡易程序治罪 (牌照及費用) 規例》所訂立。由 1950 年代至 1970 年代初期,租用官地牌照費用和根據《土地 (雜項條文) 條例》訂立的牌照費與地價相比,是訂於相對象徵式水平,徵收這些費用的目的在於管制土地使用而非增加收入。政府的原意是,待租用官地牌照或政府土地牌照由具有正式租賃安排和收費的短期租約取代後,這些牌照費用會被逐步淘汰;及

 

註8

《土地 ( 雜項條文 ) 條例》
( 第 28 章 )

章:150 標題: 《新界土地契約(續期)條例》

“短期租約”(short term tenancy) 指批給年期示明不超過7年的契約;而就本定義而言,在計算該段期間時,不得包括憑藉任何權利的行使而已獲得或可能獲得的該契約的續期或續訂在內;
“新界契約”(New Territories lease) 及“契約”(lease) 指由總督批出或代表總督批出的新界土地契約,並包括批給該契約的協議。
(2) 第(1)款“特殊用途契約”定義中所提述的租約描述,即以下描述─
(a) 契約載有一項有關各方所示明或擬使其在整段契約年期內有效的禁止條款,禁止將作為契約標的之土地或其任何權益轉讓;及
(b) 契約所載條款,並無一條是令承租人在任何事件或任何或有事件發生時或在任何條件獲得遵守時,可將作為契約標的之土地及其每項權益轉讓,不論契約的明訂條文是否准許將作為契約標的之土地或其任何權益押記、按揭或分租,或在取得出租人或政府主管當局的同意後將其轉讓。

章:515 標題: 《地租(評估及徵收)條例》
“短期租約”(short term tenancy) 指批給年期明訂為不超過7年的租契下的權益;

註9

http://www.legco.gov.hk/yr07-08/chinese/panels/plw/papers/dev1023cb1-84-6-c.pdf
2007 年10 月23 日

附件 B

短期租約
丈量約份第175約
地段第53號餘段毗連的政府土地
新界沙田九肚紅橋里

前短期租約第1062號的許可面積為1490平方米,乃批給Winco Properties Limited(即毗連丈量約份第175約地段第53號餘段的業權人,以下簡稱「Winco」),由一九九七年十二月三十一日生效,租期定為5年,作私人花園用途,而且除分界牆和圍欄外,有關用地不得築起搭建物。

2.二OO二年五月七日,Winco的董事蔡志明先生去信沙田地政處(以下簡稱「地政處」),表示在有關租約範圍內築有搭建物,因此申請予以規範。二OO二年十一月一日,蔡先生再致函地政處,表示他大約是在二OO二年三月二十八日左右築起有關的搭建物。地政處人員於二OO二年五月九日視察租約範圍,發現該處築有一個附設鳥籠的有蓋開敞式車房、一間狗屋及一個貯物庫。

5.因應地政處於二OO三年一月二十日的決定,短期租約第1233號於二OO三年十月九日批給Winco,以取代前短期租約第1062號。而新租約的租期先定為3年,由二OO二年十二月三十一日起計,其後按季續租。

6.在其後一次的巡查中,地政處發現租約範圍有所擴大,並築有新的搭建物。經地政處發出警告後,增建的搭建物大部分已被拆除。租戶的代理人要求把餘下的新增搭建物和擴大範圍納入規範。

7.待此個案交各相關政府部門傳閱以徵詢意見,並作進一步的巡查後,地區地政會議將覆檢此項租約。

註10

立法會 ─ 2015年1月28日

陳偉業議員: 涉及到我被傳媒多次指責霸佔官地的問題,我們都感到很冤屈,因為我多年前已擁有這間村屋,而門外的空地上長了雜草,如果依靠政府派人來修剪,較佳的情況是1年來修剪兩次,是1年修剪兩次,有些時候一整年也沒有人前來修剪。這些雜草生長至6呎高,正正在屋外門前3呎至4呎的地方,我意圖自己美化環境,完全沒有圍起這些地方,也沒有禁止其他人使用,這樣便被傳媒誣衊我霸佔官地。 當然我歡迎政府最終願意把該地以短期租約租借予我,因為其實所有丁屋或村屋的擁有人均很願意把自己前方或旁邊的土地美化。如果政府願意把這些土地向有關屋主出租作為花園用地,這有助改善他們的居住環境,而租賃價錢亦並非很高;但是,不論過去還是現時,很多時候,市民想以短期租約形式租用政府的土地作為花園用地需要通過很多關卡。居住在我前方的一戶人,他們申請了10年,至今仍未獲得批准,而這是因為村內某些人士反對。基於某些理由,村民反對,該戶已經非法種植多年,但政府至今仍然拒絕批出數百呎的地方予該戶作短期租約用地,讓他們可以種一些蔬菜和植物  他們仍然被署方拒絕。

(圖片來源:蘋果日報)

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分類:|發表於2017年9月16日 下午10:18

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