簡卓鏗網誌│路上遇見的兩種人

劉山青網誌│香港物業市場指標的群集分析

2014-9-18 22:33
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香港作為一開放型經濟體系,在外滙、貨幣、利率等政策相當被動,尤其受到美國政府在量化寬鬆、停止買債和加息等政策的牽動。香港的本地生產總值有十分之一來自樓宇業權,因此,政府一直擔心樓市下滑影響銀行體系穩定。

金管局有一個簡單的群集方法,利用圖表,跟蹤六個市場指標,以研究香港物業市場的情況。

圖解架構所用指標為:

(1)實質物業價格
其計算方法為按住宅物業的應課差餉租值,減去通漲的私人住宅物業價格指數。它反映市場供求。

(2)成交量
其計算為買賣合約佔總存量。它反映市場暢旺程度。

(3)實質新造按揭貸款
其計算為銀行等提供給新造私人住宅物業的按揭貸款數額,經綜合物價指數減平(即減去通漲)。它影響物業市價波動。

(4)確認人交易
它是指有關物業在原成交易前已被轉售給二手買家,以有關交易佔交易總數的百分比計算。其反映炒賣熾熱情況。

(5)供款與收入比率
它指一般50平方米單位(以20年期、7成按揭計算)的按揭供款,與私人住宅住戶的家庭入息中位數的比率。它反映私人業主的承擔能力。

(6)購入成本與租金差距
這是購置及持有一個單位所用費用與租住該單位的費用的比率。

一般小業主或準業主往往擔心市場波動,但又缺乏足夠知識。圖表方法較為直觀和容易為市民大眾理解,但金管局在2008年已沒有更新數據。這可能是政府部門研究的通病,花錢設計了一個工具,用了一次之後便不再用。這種情況在金管局的季刊比比皆是。

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分類:|發表於2014年9月18日 下午10:33

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