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擇宅藍網誌│港鐵孭飛狂推地

2014-9-27 13:02
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每次到季尾,大家都會留意一下政府下一季的賣地計劃,看看有那些地皮會在下一季推出市場,今次其中一個特別之處,是政府不以自家項目為主要貨源,而是用「殺手鐧」港鐵項目推出市場,更積極營造一個政府狂推地的形象。

這次政府的做法,簡單來說,帶來以下幾個效果。

顯露對鐵路項目的控制權

猶記得幾個月前,政府高官在一個發布會上,突然對鐵路公司發炮,批評對方經過三年,都沒有任何項目可以成功推出云云,明顯對鐵路公司施壓。幾個月經過,鐵路公司經歷多種是是非非,管理層又大執位,結果推地態度突然改變,既在過去幾個星期突然閃電重推大圍站項目,來季也在土地供應上擔大旗。

政府對鐵路公司的評語也明顯改變,變成近日的「緊密溝通」,彷似合作得十分愉快云云。其實這些改變,明顯可以看到政府連月的施壓有所成效,也讓人看到當局對鐵路公司的控制能力有所改變。

保留彈藥

來季推出的單位中,超過六成來自鐵路公司,加上市建局的項目,更佔六千多個單位超過80%,絕對是過去數年罕見的情況。這種做法,可以讓鐵路公司已經積存多年封塵的地盤有機會先推出市場發展,亦有一個機會讓政府保留彈藥,尤其這陣子十幅官地幾乎有絕大部分都要經過城規會改劃或者增加發展密度,可以即時發展的官地可算是少之又少,要避免未來沒有足夠官地供應,自然是先推出不是「自己仔」的鐵路項目,自家土地可以待有更多土地成功改劃後,才陸續推出市場。

傳遞增供應訊息

未來幾個月要推出近7000個單位,數字按季來說是新高,所以政府用這個主題來包裝,自然是希望強力地傳遞政府推地決心不變的訊息,令近期瘋狂的樓市有機會「停一停」,買賣雙方都可以冷靜一下,免得樓市進一步上漲,帶來整個房地產市場的連鎖效應。

講完一大輪,最實際的是,瘋狂的樓價是否有機會調頭回落呢?講真,可能性並不大。

首先,過去有不少鐵路項目都是流標收場,所以除非政府在補地價方面下工夫,否則隨時又會流標,所以這些訊息的虛實,實在難以預期,隨時只是一味靠嚇,買時間而已。

即使能夠成功批出項目,亦只是幾千個新供應登場,不像當年政府公布八萬五時的震憾。而且,這些供應都只是幾年後才出現,而且地產商入標時要提出分紅建議,加上建築費貴到嚇親人,買樓時售價也難以低價推出,所以到時樓價未必可以平。

而最重要的是,目前未有因應令樓價回落。二手盤源緊絀,一手又貴到難以讓上車客購買,而屯門洪水橋等二線區近月樓價又被炒起,一眾業主更加心雄,想買樓的人也擔心未來樓價更貴,不少人(例如準備結婚的幾萬對準新人)也未必會等到幾年後新供應出現才買樓,於是齊齊高價搶盤。咁搶法,樓價要跌,實在有難度。

(香港電台圖片)

〔地產講呢D 作者:擇宅藍 2014年9月27日〕

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分類:|發表於2014年9月27日 下午1:02

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