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港台搬遷大樓 可賺30億元

2014-1-26 19:46
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《852郵報》連日來都有報道,香港電台新大樓撥款申請觸礁,背後其實與「一男子」即特首梁振英從中作梗有關。其中,「一男子」限制了港台高層推銷方案時的策略,例如不容許他們提及現時港台地皮的價值,變相令更多人覺得,港台搬大樓將花費許多納稅人的金錢。

問題是,公眾的這個觀感究竟是否公道?首先,我們就要計算清楚現時港台地皮的價值。查港台現時在九龍塘廣播道合共佔有三塊地皮,分別是廣播大廈(電台部)、電視大廈(電視部)以及教育電視中心,根據過往報道,三幅土地合共面積約2萬平方米,亦即約21.5萬平方公呎。其中,電視大廈及教育電視中心的地皮都屬於「住宅丙類」,最高地積比為3倍;廣播大廈地皮則屬於「政府、機構或社區用地」(GIC用地)。

本報請教過高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚,他表示,政府將來賣地時,可申請改變土地用途,所以可先假設廣播大廈地皮也是3倍地積比的住宅用地。他續指,參考廣播道的住宅交易呎價,再減去建築成本之後,估計三塊港台地皮的每呎樓面地價約為14000元。換言之,三塊地皮的總價值就高達大約90.3億元。

由此路進,一方面,港台新大樓的造價是60.6億元,將座落的將軍澳地皮本來也是屬於政府;另一方面,港台搬遷後騰出來的九龍塘地皮,以住宅用途拍賣後預計可獲90.3億元。換言之,假如搬遷成功,表明上納稅人因此要付出60億元,但其實,扣除地皮將來拍賣的收益,最終庫房反而會有約30億元的進帳。再者,港台近日已提出將方案削減7億元,所以實際的進帳數字更會「增」至37億元,可見「使納稅人好多錢」的說法根本難以成立。

退一步來說,即使計及將軍澳地皮的價值,港台的搬遷計劃仍然是「有利可圖」。2011年,谷歌(Google)宣佈購入將軍澳工業邨的2.7公頃地皮(即27000平方米),據報當時的成交價是6300萬元。至於位於將軍澳的港台新大樓地皮,其實亦非常鄰近工業邨,面積則約為30600平方米,按比例計算,其地皮價值也只不過是7140萬元,遠較現時位於九龍塘的港台地皮便宜。

因此,說來說去,九龍塘地皮價值這一點,都肯定是推銷港台新大樓方案的重要理據,一眾港台高層以至是商務及經濟發展局的官員也不可能不知道。如今問題是,為何港台提交給立法會的文件卻對此隻字不提,而官員推銷方案時又從不強調此點?背後是否有人阻撓他們?恐怕答案已呼之欲出。

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(網絡圖片)

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分類:|發表於2014年1月26日 下午7:46

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