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擇宅藍

-地產講呢D

香港大地產代理公司小經紀,路見不平,借網發聲!

擇宅藍網誌│政府硬銷補地價有幾硬?

2014-2-1 09:30
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踏入馬年,先祝各位巴打巴絲馬年進步!心想馬上事成!

地產市場過去半個月已進入「收爐」狀態,每日睇新聞都好似睇緊某個電視頻道,不斷將一月中的施政報告精華重溫又重溫,不是說「香港不夠地」,要大力增地以至剷起華富邨,就是硬銷補地價仲裁機制可以加快新地皮供應。

一般而言,補地價是地產商向政府申請將地皮改用途,例如由農地變為住宅時,由於農地價格和住宅的價值差得遠,往往要參考住宅地的價值,要地產商補錢起樓,就像拿著舊手機去trade-in換部新手機。除此之外,不少要修改地契的資料,例如放寬地契中列明的用途或高度等,也會涉及補地價。

當你拎部8250去換部iPhone 5S,差額自然大。補地價也一樣,例如落禾沙迎海和周邊發展中的地皮,當年四叔和彤叔就以近100億補地價。金額咁大,地產商自然同你計到盡。也是因為如此,最新推出的仲裁機制,是否真正可以運作,有以下幾大難題:

一、一次定生死

以往地產商補地價可以「無限復活」,傾到啱為止,如果市場有變數,也可以暫緩再算。但是,新機制之下,政府表明仲裁結果雙方要接受,一次定生死,幾十億生意隨時變百億蝕本貨,未必個個地產商願意。

二、基本分歧難收窄

政府計補地價,通常都會用附近的成交價,但數據未必與地產商的相同,兩邊對於建築費的看法,亦經常有差別。如果兩者的距離無法拉近,傾補地價仍是一場馬拉松。

三、邊個做球證

所謂仲裁,當然有一個在政府和地產商之間的人負責當球證,但這位球證的身份,比一般球場上的球證敏感。此仲裁者的理想條件,需要具備相關的知識,角色又要中立,即是不會被指偏幫政府,也最好避免過去現在未來同地產商合作,以防被指有延後利益等,要找這樣的一個人,並非易事。

四、新界東北計唔計?

政府計劃將一些可以提供較多單位的項目納入仲裁計劃中,不禁令人聯想,去年政府提出的新界東北最新方案,地產商部份地皮都可以補地價後自己起樓,是否可以包括在內。

這些地一定可以提供大量單位,如果包括在仲裁計劃之內,將來高價批地,政府大可以保住「不賤價賣地」的招牌,一旦低(或者社會認為低)地價批地,政府又會否將整個決定推給仲裁機制,將「利益輸送」的質疑推個一乾二淨呢?

 

〔地產講呢D 作者:擇宅藍 2014年2月1日〕

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分類:|發表於2014年2月1日 上午9:30

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