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擇宅藍

-地產講呢D

香港大地產代理公司小經紀,路見不平,借網發聲!

擇宅藍網誌│新盤究竟有幾抵?

2014-2-15 01:59
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踏入馬年,日日看報紙和電視,都可以看到不同的新樓盤消息,其中元朗錦田河旁邊一個樓盤開價,售價比一年前便宜三、四成。

始終餓樓幾個月,又不願意高價搶西九龍盤和強國師奶做鄰居,身邊不少親朋戚友都有點心動,密謀「執返間」。於是,嘴邊的話題突然由魚柳Bell加麥甩咯餐抵唔抵,變成新盤究竟幾抵。

如果單看準備推售的「河畔豪宅」,今次公布價單的單位,也包括部分去年曾經公布價單的單位,單看價格,的確有七折賣樓的感覺。但是,是否真的七折,就要留意幾個因素。

首先,在一手新例的要求下,地產商雖然要公布不少於一個比例的單位價單,但公布價單後幾時賣樓,又要等地產商公布另一份「銷售安排」,但「銷售安排」列出的單位數目,則沒有硬性規定,即是就算價單公布500個單位,銷售安排可以只賣10個單位。

因此,近月不少樓盤都會透過不同形式以「低價」、「貼市價」甚至「破底價」公布首批價單,令一批平時未必有興趣買樓的市民,都心郁郁留意樓盤。結果即使首批較便宜,也可以變相視為節省了廣告支出,因為有傳媒免費報道,也有朋友間的口耳相傳,威力隨時較硬銷樓盤的歐洲風情更有效。

再者,地產商「唔怕你精,唔怕你呆,最怕你唔來」,就算低價開售,也不代表發展商會「蝕畀你」。一方面銷售安排的遊戲規則之下,首次賣樓隨時有幾千位準買家抽籤買十個精選單位,結果未能買到單位的準買家,往往就會等下一批單位。

隨著單位愈賣愈少,地產商大有理由酌量加價或者減優惠,拉上補下之後,首批賺少了的,隨時在加價後的單位中賺回來,所以在搶單位的狂潮下,要保持清醒,可能就是資深投資者和菜鳥買家的分別。

至於樓盤減價,還有另一個原因,是新盤已變成現樓。

香港地產商喜歡賣樓花,一方面可以提早套現,令資金投放在建築工程或者其他項目。另一方面,是隨時可以用溢價賣一個夢給買家,不理是在公路旁或者堆填區側邊的屋苑,只要改個歐美味道的樓盤名稱,加上在高貴商場設置一個裝修得美輪美奐的示範單位和交輪標準單位,便可以出售一個個置業夢。

不過,現樓則有所不同,雖然在現樓仍可以裝修得百分之二百,但在新例下,準買家可以先參觀自己打算購買的單位,再落實購買,於是樓盤的優點劣處,全部顯示出來。此外,樓盤日常維修管理也要相當開支,所以除了少部分特色單位或者超高層單位地產商會留待高位出售外,一般的單位往往會盡快售出,也成為樓盤以較樓花便宜價格出售的原因。

 

〔地產講呢D 作者:擇宅藍 2014年2月15日〕

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分類:|發表於2014年2月15日 上午1:59

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