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擇宅藍網誌│細價樓見頂論

2015-2-14 13:02
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過去一個星期大家對樓市最關注的一點,莫過於細價樓爆煲論。有投資者在其網上專欄中揚言細價樓三個月內會見頂甚至爆煲,令到不少準備入市的人心情忐忑,至於細價樓的業主部份也決定重新考慮是否應該先行沽貨實現單位升值所潛藏的利潤。

樓價過去幾年升得太癲,無論九龍灣德福花園以至屯門時代廣場和天水圍嘉湖山莊,樓價升勢實在是難以想像,有誰可以幻想到水貨客新興集中地屯門時代廣場一帶,在大約一年前一個實用面積不足300方呎的上車單位,售價仍只是約200萬元水平,但時至今日,成交價已經衝上300萬元呢?

細價樓的樓價升勢,在市場上不同的人士都分析過數百萬次,莫過於辣招令入市成本大增,令負擔能力較低的人集中在細價樓市場,卻又因為供求關係帶挈樓價大升,以及供應遲遲未見和利率低得出奇的理由,令細價樓的樓價如火箭般飛上太空。

值得留意的是,這位投資者帶出的關注點,才是大家更需要思考的市場風險。公仔箱經常都有借貸廣告,物業抵押按揭更是最簡單和最受財務公司催谷的一門生意,部份更是以個案式甚至短劇方式招徠,例如財務公司可以唔見樣就借到錢,或者會有個靚女著住OL套餐到茶餐廳借錢俾老細擴張業務等。

這類公司不斷催谷這種生意,其實己經突顯財務公司在物業按揭的業務愈來愈多,近日有經紀行也整理數據指出,透過財仔做按揭的個案雖然唔多,但個案一年比一年多。

面對這種情況,雖然我與大部份地產界的人士想法一樣,不相信「四按危機」會令細價樓在幾個月內黯然爆煲,但這個論點也的確令不少人過往忽略的一個情況受到關注,政府和相關規管機構必須留意這種業務的發展情況,保障準買家和已擁有物業的小業主之權益。

首先,財仔並不像一般銀行一樣,受到金管局等的監管,所以其借貸靈活度較高之際,call loan的時間也更難以估計,加上利率也隨時會較一般銀行為高,如果消費者未有仔細考慮會向財仔承造按揭,所受到的保障未必符預期。

至於財仔的種類多得很,一些規模較大的公司,其擁有實力進行大量的宣傳推廣工夫,其形象也可以包裝到與一般的銀行或認可金融機構相若,政府和有關機構應該在教育和規管方面下工夫,令準買家知道哪些是認可金融機構,哪些是財務公司。

不過,更加治本的是,政府應該更加力度去增加房屋供應,同時尋找方法去提供一些讓負擔能力較低的人入市的物業,或者循房屋和教育政策等著手,令市民改變買磚頭保值的觀念。至於想買樓的人本身,不少人是因為結婚等原因才趕於入市,但買樓前必須要仔細衡量自己的財力,以免成為樓奴後,發現無法供樓,甚至走上三按、四按等危險的置業方法。

〔地產講呢D 作者:擇宅藍 2015年2月14日〕(chiceu.net圖片)

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分類:|發表於2015年2月14日 下午1:02

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