港鐵26年前早已「超載」 勉強提高載客勢損安全

擇宅藍

-地產講呢D

香港大地產代理公司小經紀,路見不平,借網發聲!

擇宅藍網誌│一路向北執平貨?

2014-3-1 01:26
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香港樓價高企,到現在已經不是新鮮事了,政府近年為了「長遠令樓市平穩發展,樓價不要暴升」,增加土地供應成為其金科玉律,無論上月公布將152幅土地改為房屋發展,以至早兩天公布下年度的賣地計劃,也彷彿要告訴市場「未來還有很多供應,不用急於買樓」。

在供求關係上,似乎供應增加,令供過於求的情況消失,樓價自然會「冷靜下來」。然而,事實是否就是如此,供應一多,樓價自然會平穩呢?

 

市區供應緊 想跌難度頗高

政府近年推出的土地,絕大部份來自新界區,以最新的賣地計劃可見,新增和滾存住宅地大部份來自新界區,大埔和屯門更是最多;相反,港島和九龍市區新地皮並不多,若非豪宅地,就是蚊型地,於是建成的市區住宅,順理成章,若非正宗豪宅,就是精品單幢迷你豪宅。

市區重建項目算是可以幫補一下市區新供應,但辣招推出令私人併購活動幾近停頓,市建局收購賠償的成本一點不便宜,所以出售時也難見便宜,如觀塘市中心最新的地盤,未招標已事先張揚呎價超過1.3萬元,可見未來市區樓價想跌有一定難度。

既然港島九龍麵粉、麵包(地價、樓價)都貴,新界區是否便成上車好地點呢?也不一定。

 

你精我唔笨 靈活建樓出售

地產商買地後,雖然要在指定的時間內完成,但始終他們不是一些蠢人,興建進度也不是一塊鐵板,若同區有多個樓盤興建,自然會靈活興建,將「供應過剩」的感覺降低,也可避免多個同區樓盤搶客出現惡性競爭。

 

建築費飆升 抵銷地價跌勢

大力推地的效果,雖然令長遠供應增加,但也令不同的工程「撞期」,爭人的情況更趨嚴重,同一個工種公營房屋需要時,私人發展商也在急聘中。結果,近月不時聽到業界「牙痛咁聲」,要加薪請人留人,自然令建築費上升。所以,地價即使輕輕下跌,人工支出急升,此消彼長,發展商要謀利潤,最終也難以超低價招徠。

 

由此可見,港島和新界區的樓價雖然可能會有顯著差距,但要在新界區「執平貨」,如果經濟環境沒有大變動的情況,可算是極艱難。

 

(圖片來源:蘋果日報)

 

〔地產講呢D 作者:擇宅藍 2014年3月1日〕

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分類:|發表於2014年3月1日 上午1:26

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